כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה: המדריך המעשי

עדי שרון

כלכלנית (MBA) | מתכננת ויועצת פיננסית (CFP)

אתם מסתכלים על דירה, רואים מחיר, והשאלה הראשונה שעולה היא כמה כסף צריך להיות בחשבון כדי שהעסקה הזאת תהיה אפשרית.

זו שאלה עם תשובה מדויקת, ולא עניין של תחושה. הון עצמי הוא הכסף שלכם, זה שלא בא מהבנק, ויש כלל שקובע מה החלק המקסימלי שהבנק רשאי להלוות לכם. ממנו נגזרת הרצפה. מעליה יש שורה של תשלומים שנופלים עליכם בדיוק באותם שבועות, ואף משכנתא לא מכסה אותם.

הבנק מלווה עד שלושה רבעים ממחיר הדירה. הרבע הנותר, וכל מה שמסביב לעסקה, מגיע מכם.

מה שבא עכשיו הוא החישוב המלא: מאיפה מגיע המספר 25 אחוז, מה עוד הוא צריך לכסות, וכמה זה יוצא בפועל על דירה במחיר שקרוב לממוצע בישראל.

כמה הון עצמי צריך, המספר שמתחילים ממנו

בנק ישראל מגביל את החלק שהבנק רשאי להלוות לכם מתוך שווי הדירה. לחלק הזה קוראים שיעור המימון.

ברכישת דירה שהיא הדירה היחידה שלכם, התקרה היא 75 אחוז. כלומר הבנק יכול להלוות לכם שלושה רבעים ממחיר הדירה, ולפחות רבע צריך להיות שלכם. מי שכבר מחזיק דירה נכנס לתקרה נמוכה יותר.

על דירה בשני מיליון וארבע מאות אלף שקלים, הרבע הזה הוא 600 אלף שקלים.

שני דברים חשובים על התקרה הזאת. היא תקרה ולא יעד, והבנק רשאי לאשר לכם פחות ממנה. וגם בתוך התקרה הוא בודק עוד דברים, ועל אחד מהם נדבר בהמשך.

מה ההון העצמי צריך לכסות חוץ מהפער

הפער בין מחיר הדירה למשכנתא הוא החלק הגדול, והוא לא כל הסיפור. ביום שאתם חותמים נפתחת שורה של תשלומים שהמשכנתא לא מכסה, וכולם יוצאים מאותו כסף.

מס רכישה, ולמה אצל זוג שקונה דירה ראשונה הוא לרוב קטן

כשקונים דירה משלמים לרשות המסים אחוז מסוים ממחיר העסקה. קוראים לזה מס רכישה, והוא מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק מהמחיר מחויב בשיעור אחר.

ברכישת דירה יחידה החלק הראשון פטור לגמרי. על הסכום עד 1,978,745 שקלים לא משלמים מס רכישה בכלל. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 שקלים משלמים 3.5 אחוז, על החלק שבין 2,347,040 ל-6,055,070 שקלים 5 אחוז, על החלק שבין 6,055,070 ל-20,183,565 שקלים 8 אחוז, ומעל 20,183,565 שקלים 10 אחוז.

אז מה זה אומר בפועל. דירה ראשונה ב-1.9 מיליון שקלים: מס רכישה אפס. אותה דירה ב-2.4 מיליון: 3.5 אחוז על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 שקלים, שהם כ-12,900 שקלים, ועוד 5 אחוז על כ-53 אלף השקלים שמעל 2,347,040, שהם כ-2,650 שקלים. ביחד כ-15,500 שקלים.

המדרגות האלה בתוקף מ-16 בינואר 2026 עד 15 בינואר 2027. אם אתם קונים אחרי התאריך הזה, שווה לבדוק את המדרגות המעודכנות באתר רשות המסים.

עורך דין, תיווך, הערכת שווי ואגרות

כאן אין תעריף אחד, יש טווחים מקובלים, ועל חלקם אתם יכולים להשפיע.

עורך דין לעסקת יד שנייה גובה בדרך כלל בין חצי אחוז לאחוז ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, ולרוב יש גם סכום מינימום של כמה אלפי שקלים.

מתווך, אם יש מתווך בעסקה, גובה בדרך כלל 2 אחוז בתוספת מע"מ, שהם 2.36 אחוז בפועל. אין תעריף שקבוע בחוק, והסכום נתון למשא ומתן.

הבנק יזמין הערכת שווי לדירה לפני שהוא מאשר את המשכנתא, והיא עולה כמה מאות עד כמה אלפי שקלים, לפי סוג הנכס. אגרות הרישום עולות עשרות עד מאות שקלים.

ומה שקורה אחרי שקיבלתם את המפתח

ריהוט, מקרר, תיקונים, הובלה. זה לא חלק מהעסקה, אבל זה קורה באותו חודש ומגיע מאותו חשבון.

ולכן שווה לבנות את המספר כך שאחרי המפתח יישאר לכם כסף בצד. ככה אתם נכנסים לדירה עם מרווח, וההוצאות של החודשים הראשונים לא נופלות על האשראי.

המספר המלא, על דירה בשני מיליון וארבע מאות

מחיר הדירה הממוצע בישראל במחצית הראשונה של 2026 עמד על כ-2.39 מיליון שקלים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אז ניקח דירה בשני מיליון וארבע מאות אלף שקלים, בהנחה שזו הדירה היחידה שלכם ושיש מתווך בעסקה.

הפער מול המשכנתא, 25 אחוז: 600,000 שקלים. מס רכישה: כ-15,500 שקלים. עורך דין, 0.75 אחוז בתוספת מע"מ: כ-21,000 שקלים. דמי תיווך, 2 אחוז בתוספת מע"מ: כ-56,600 שקלים. הערכת שווי ואגרות: כ-2,500 שקלים.

סך הכול כ-696,000 שקלים. זה כמעט 29 אחוז ממחיר הדירה, ולא 25.

על דירה בשני מיליון וארבע מאות אלף שקלים, הסכום שצריך להיות בחשבון קרוב ל-700 אלף, ולא ל-600.

בלי מתווך, אם קניתם ישירות מהמוכר, אותו חישוב יורד לכ-639,000 שקלים, שהם כ-27 אחוז. אחרי הפער עצמו, דמי התיווך הם הסעיף הגדול ביותר ברשימה, ולכן שווה לדעת מראש אם הוא בעסקה שלכם ומה סוכם עליו.

החישוב כאן הוא דוגמה להמחשה ולא הצעה או תחזית. הסכומים המדויקים תלויים במחיר הדירה, בשיעורים שתסכימו עליהם עם עורך הדין ועם המתווך, ובנסיבות שלכם.

מאיפה ההון העצמי יכול לבוא

לא כל שקל שיש לכם מתנהג אותו דבר כשהבנק בוחן את העסקה, וכדאי לדעת את זה לפני שאתם מסתמכים על מקור מסוים.

כסף שחסכתם הוא המקור הפשוט ביותר, ואין לגביו שאלות.

מתנה מההורים היא דבר מקובל לגמרי בעסקאות האלה, והיא מקור לגיטימי. הבנק ירצה לדעת מאיפה הכסף הגיע ולקבל על כך מסמך, למשל מכתב מתנה חתום. שווה גם לסגור בתוך המשפחה, בכתב, אם זו מתנה או הלוואה, כי ההבדל הזה חוזר ועולה בהמשך. אותו דבר נכון לכסף שהצטבר ממתנות החתונה: זהו הון עצמי לכל דבר, וכדאי שיהיה ברור מאיפה הוא הגיע.

כסף שמשתחרר מחיסכון שווה לבדוק מראש, ובמיוחד את התאריך. חיסכון שאפשר למשוך רק בעוד שמונה חודשים לא יעזור לכם בחתימה שנקבעה לעוד שלושה.

הלוואה שלוקחים כדי להשלים את ההון העצמי היא המקום שבו כדאי לעצור. ההחזר שלה נכנס לחישוב ההחזר החודשי שהבנק בודק, ולכן היא מקטינה את המשכנתא שתאושר לכם. היא נראית כמו פתרון לפער, ובפועל היא מזיזה אותו למקום אחר.

ולא רק כמה, גם מתי

ההון העצמי לא נדרש כולו ביום אחד. בעסקת יד שנייה לוח התשלומים נקבע בחוזה, ובדירה מקבלן התשלומים נפרסים לפי קצב הבנייה. גם למס הרכישה יש מועד תשלום שקבוע בחוק, ועורך הדין שלכם יגיד לכם מתי בדיוק הוא נופל.

לכן שווה לשרטט את התשלומים על ציר זמן ולא רק לסכם אותם. כך אתם יודעים באיזה חודש כל סכום צריך להיות בחשבון ומוכן להעברה, וזה הופך מספר אחד גדול לכמה תחנות שאפשר להיערך אליהן.

שתי הפתעות שמזיזות את המספר

הבנק מסתכל על השווי שנקבע לדירה, לא על המחיר שסגרתם

שיעור המימון נמדד מול השווי שנקבע לדירה בהערכה שהבנק מזמין, ולא מול המחיר שכתוב בחוזה. כשהשניים שווים אין לזה משמעות, וכשהם שונים יש.

נניח שסגרתם על 2.4 מיליון וההערכה יצאה 2.3 מיליון. 75 אחוז מ-2.3 מיליון הם מיליון ו-725 אלף שקלים, ולא מיליון ושמונה מאות אלף. ההון העצמי שאתם צריכים גדל ב-75 אלף שקלים באותו רגע, בלי שמחיר הדירה השתנה בשקל.

זה אחד הדברים ששווה לשאול עליהם את הבנק מוקדם, ולא שבוע לפני החתימה.

לפעמים מה שחוסם זה ההחזר החודשי, ולא ההון העצמי

הבנק בודק גם כמה מההכנסה החודשית שלכם ייקח ההחזר. גם לזה יש תקרה: ההחזר לא יעלה על מחצית מההכנסה נטו, אחרי שמורידים ממנה החזרים קבועים שיש לכם ממילא. בפועל הבנקים מאשרים הרבה מתחת לתקרה הזאת, ולכן אין טעם לתכנן לפיה.

יכול לקרות שההון העצמי כבר מסודר, והבנק בכל זאת יאשר משכנתא קטנה יותר ממה שחשבתם, כי ההחזר שיוצא גדול מדי ביחס להכנסה שלכם. וההון העצמי שאתם צריכים גדל בהתאם.

לכן שווה לבקש מהבנק, עוד לפני שיש דירה ספציפית, מספר: כמה הוא מוכן להלוות לכם. קוראים לזה אישור עקרוני, ועם מספר כזה ביד אתם יודעים באיזה טווח מחירים אתם מחפשים.

איך הופכים את המספר לתוכנית חיסכון

עד כאן המספר. מכאן זה חשבון פשוט.

קחו את המספר המלא, הורידו ממנו את מה שיש לכם היום בצד, וחלקו במספר החודשים עד המועד שאתם מכוונים אליו. התוצאה היא הסכום החודשי. אם הוא לא אפשרי, אחד משלושה צריך לזוז: המועד, מחיר הדירה, או הסכום החודשי. הפירוק המלא של החשבון הזה נמצא במאמר על כמה כסף צריך לחסוך בחודש.

ושני דברים ששווה להחליט עליהם בדרך.

הראשון: לא כל הכסף נכנס לקירות. אם הסכום שאתם צריכים מגיע על חשבון הכסף שאתם מחזיקים למצבי חירום, שווה לעצור ולחשב מחדש. קרן חירום וכרית ביטחון נשארת בצד גם אחרי הרכישה, כי דווקא בשנה הראשונה בדירה חדשה עולות הוצאות שלא היו בתוכנית.

השני: איפה הכסף שוכב בזמן ההמתנה. כסף שמיועד לדירה בעוד שנה או שנתיים הוא לא כסף לטווח ארוך, ויש מכשירים שמתאימים בדיוק לטווח הזה. ההשוואה ביניהם נמצאת במאמר על איך בוחרים קרן כספית.

שאלות שחוזרות

המספר שיצא לכם הוא נקודת פתיחה לשיחה, לא גזר דין. כשיודעים מה הוא, אפשר לבחור ביודעין: לכוון לדירה אחרת, לדחות את המועד, או להעלות את הסכום החודשי. שלושת המשתנים האלה בידיים שלכם, והעסקה נבנית מהם.

ואם אתם בתחילת הדרך המשותפת ורוצים שהדירה תהיה חלק ממפה אחת ולא החלטה בודדת, מתחילים נכון בנוי בדיוק לשלב הזה.

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי, מיסויי או משפטי אישי. שיעורי המימון והמדרגות שמופיעים כאן נכונים למועד הכתיבה ויכולים להתעדכן, והסכומים שתשלמו בפועל תלויים בדירה, בבנק ובנסיבות שלכם. לפני עסקה כדאי לאמת את הנתונים מול הבנק, רשות המסים ועורך הדין שלכם.

בברכת צמיחה מתמדת,